Baux notariés : la nouvelle arme des bailleurs pour récupérer les loyers impayés
Nouveauté 2025 pour les bailleurs : avec un bail signé devant notaire, vous pouvez désormais saisir le salaire du locataire en cas d’impayé… sans passer par le juge ! Une arme redoutable à connaître.
BOURSELIFESTYLE
Depuis le 1er juillet 2025, une révolution silencieuse a changé la donne pour des milliers de propriétaires bailleurs. La possibilité de signer un bail d’habitation en la forme authentique devant notaire n’est plus seulement une formalité administrative : elle devient désormais un outil stratégique et juridique puissant pour sécuriser la perception des loyers.
Ce que dit la réforme
La grande nouveauté réside dans l'existence immédiate d’un titre exécutoire. Autrement dit, en signant le bail devant un notaire, le bailleur peut, en cas d’impayés, faire saisir directement le salaire de son locataire — sans passer par la case justice.
Voici les étapes concrètes :
Le locataire ne paie plus son loyer.
Un commandement de payer est adressé via un commissaire de justice.
Si, après un mois, le locataire n’a pas régularisé sa situation, le bailleur peut contacter directement l’employeurpour initier une saisie sur salaire.
Et cela, sans audience, sans jugement, et surtout sans délai judiciaire. C’est un changement radical dans les rapports bailleur-locataire.
Qu’est-ce qu’un bail notarié authentique ?
Il s’agit d’un contrat signé devant notaire, qui lui donne force exécutoire. Contrairement à un bail classique sous seing privé, le document notarié permet d'agir immédiatement comme si une décision de justice avait déjà été rendue.
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Ce bail notarié bénéficie :
d’une sécurité juridique maximale,
d’une valeur probante supérieure,
et surtout de l'effet immédiat en cas d’impayé.
Et le coût ?
Le tarif du bail authentique est encadré par l’État. Il peut être réparti entre bailleur et locataire. En général, son coût se situe entre 150 et 250 euros, selon la complexité du bail et les frais annexes (état des lieux, garanties, etc.).
Dans quels cas cela vaut-il vraiment le coup ?
Un bail notarié est particulièrement pertinent si :
le montant du loyer est élevé (zone tendue, meublé de qualité, résidence étudiante),
le bail est prévu pour une durée longue,
le profil du locataire présente un risque d’impayé (absence de garant, situation professionnelle instable),
le bailleur souhaite se prémunir d’une longue procédure judiciaire en cas de litige.
À l’inverse, pour de petits loyers de courte durée ou des locataires bénéficiant d'une GLI (Garantie Loyers Impayés), le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle. Tout est affaire de stratégie patrimoniale.
Alternative ou complément ?
Il est important de noter que le bail notarié n’empêche pas de souscrire une garantie loyers impayés. Les deux outils peuvent coexister. Toutefois, beaucoup de propriétaires voient dans cette nouvelle procédure une façon de reprendre le contrôle sur leur bien sans devoir attendre de longs mois de procédure judiciaire.
Conclusion
La possibilité de faire saisir directement le salaire d’un locataire mauvais payeur représente une avancée considérable pour les bailleurs privés, souvent désarmés face aux procédures judiciaires longues et coûteuses.
En choisissant de signer un bail devant notaire, vous optez pour une sécurité renforcée, une réactivité accrue et une maîtrise du risque locatif. Ce choix peut faire toute la différence dans un contexte où chaque mois de loyers impayés pèse lourd dans la rentabilité d’un investissement immobilier.
Avant de franchir le pas, une discussion avec votre notaire ou votre conseiller en gestion de patrimoine vous permettra d’ajuster votre stratégie selon votre profil et vos objectifs.
