Crédit immobilier : faut-il acheter maintenant ?

Crédit immobilier : faut-il acheter maintenant. Taux stabilisés à 3,3 %. Prix en baisse jusqu’à –10 %. Pouvoir de négociation au plus haut. Le bon moment, c’est quand votre projet est prêt. Pas quand tout le monde se rue.

GESTION DE PATRIMOINEÀ LA UNE

10/23/20255 min lire

Après deux ans de tension sur les taux, le marché du crédit immobilier français commence enfin à respirer.
Les taux fixes à 20 ans se stabilisent autour de 3,3 %, les banques rouvrent progressivement le robinet du financement, et les prix continuent de s’ajuster dans la plupart des grandes villes.
Mais la question reste la même pour des milliers d’acheteurs potentiels : faut-il se lancer maintenant, ou attendre encore une baisse des taux en 2026 ?

1. Le marché du crédit retrouve de la fluidité

Des taux en repli discret mais réel
- Après un pic à 4,2 % en 2024, les taux moyens à 20 ans sont redescendus à 3,3 % en octobre 2025.
- La baisse reste timide, mais elle signe la fin du cycle de durcissement monétaire initié par la BCE.
Les banques reviennent dans la course
- Selon l’Observatoire CSA, plus de 60 % des établissements ont assoupli leurs critères d’octroi depuis le printemps.
- Les politiques commerciales se relancent : certaines banques reconstituent leurs portefeuilles de prêts pour fidéliser leur clientèle.
Des délais de traitement raccourcis
- Là où il fallait trois mois pour obtenir un accord de principe en 2023, deux semaines suffisent désormais.
- Les emprunteurs avec apport reprennent clairement l’avantage.

👉 Le marché du crédit sort lentement de sa paralysie.

2. Des prix immobiliers toujours en baisse

Une correction qui s’installe
- Les prix ont reculé en moyenne de –8 % en un an dans les grandes métropoles.
- À Paris, le prix moyen tombe à 8 300 €/m², contre 10 000 € à son pic en 2021.
- Bordeaux, Lyon, Nantes et Montpellier enregistrent des baisses de 5 à 10 %.
Des marges de négociation importantes
- Les acheteurs disposent d’un pouvoir de négociation inédit depuis dix ans.
- Dans certaines villes moyennes, les vendeurs acceptent des rabais de 7 à 12 %.
Un marché du neuf encore en crise
- Les mises en chantier chutent de –30 % sur un an, les promoteurs se recentrent sur les zones tendues.
- Ce déséquilibre pourrait, à terme, recréer une tension sur les prix si la demande repart.

👉 Acheter aujourd’hui, c’est potentiellement profiter du bas de cycle sur les prix.

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3. Acheter maintenant ou attendre ?

Les arguments pour acheter dès 2025
- Les taux sont encore attractifs historiquement : un crédit à 3,3 % reste très inférieur à l’inflation cumulée des dernières années.
- Les prix ont déjà beaucoup corrigé.
- Le marché du neuf est en crise, ce qui limite les risques d’une offre excédentaire à long terme.
Les arguments pour patienter
- Certains analystes anticipent une nouvelle détente des taux en 2026 (autour de 2,8 %).
- Si les revenus réels stagnent, le pouvoir d’achat immobilier pourrait rester contraint quelques trimestres.
Le bon compromis : cibler les biens décotés
- Les logements énergétiquement performants se vendent mieux et résisteront mieux à une future remontée des taux.
- Les passoires thermiques restent à éviter, sauf projet de rénovation à forte valeur ajoutée.

👉 La bonne stratégie consiste à acheter bien, plus qu’à acheter vite.

4. Profil d’acheteurs : qui doit agir maintenant ?

Jeune actif primo-accédant : privilégier un achat dans une grande ville secondaire où les prix ont fortement reculé.
Investisseur locatif : profiter des taux actuels pour sécuriser un bien à rendement net supérieur à 4 %.
Couple en projet de résidence principale : anticiper avant le rebond des taux et la raréfaction de l’offre.

5. Stratégies de financement

Comparer les banques et les courtiers
- Les écarts entre établissements peuvent dépasser 0,5 point.
- Les banques régionales se montrent souvent plus flexibles que les grands réseaux nationaux.
Optimiser le montage du dossier
- Apport conseillé : au moins 15 % du montant du bien.
- Soigner la gestion de ses comptes trois mois avant la demande : c’est un critère clé d’acceptation.
Ne pas négliger l’assurance emprunteur
- Le taux d’assurance peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit.
- La loi Lemoine permet toujours de la changer à tout moment pour réduire la facture.

Conclusion

Le marché immobilier reste dans une phase charnière.
Les taux ont cessé de grimper, les prix poursuivent leur ajustement, et les acheteurs reprennent progressivement la main.
Attendre encore quelques mois peut sembler raisonnable, mais le risque d’attendre trop longtemps est de rater les meilleures opportunités.
Pour ceux qui ont un projet solide et un financement sain, 2025 est déjà un bon moment pour acheter.