Allemagne: Prêts immobiliers hybrides, une bombe à retardement qui rappelle les subprime

Crédit immobilier : la bombe à retardement des prêts hybrides en Allemagne

Les crédits sur dix ans octroyés entre 2013 et 2015 doivent être renégociés en fin de période aux taux actuels. Une menace pour les ménages moins aisés qui inquiète en Allemagne.

« Nous voulons absolument éviter une nouvelle bulle immobilière comme celle qui s'est formée aux Etats-Unis en 2007 » : pour la présidente de la commission logement et urbanisme au Bundestag, Sandra Weeser, le risque que les ménages à faibles revenus doivent vendre leurs logements faute de pouvoir rembourser leurs prêts existe bien en Allemagne.

Une partie importante des crédits immobiliers sont accordés en Allemagne avec un système hybride. Les prêts sont accordés sur 10 ou 15 ans à taux fixe. Au bout de cette période, l'emprunteur doit financer le solde du capital avec un nouveau taux, un peu comme un système de taux variable. Or, les taux actuels sont beaucoup plus élevés que le taux fixe de référence est avec lequel le contribuable allemand avait effectué ces prévisions de remboursement.

De nombreux allemands vont être contraints de vendre leur maison afin de rembourser leur prêt immobilier à taux variable hybride.

Cela commencera en 2025 pour les premiers prêts immobilier. Cela fait peur et fait penser à la crise des subprime et qui pourrait même engendrer une grave crise de l’immobilier en Allemagne.

Or, nous constatons que les années de taux d'intérêt bas en 2013 et 2014 ont conduit des ménages financièrement plus fragile à souscrire un prêt immobilier. Dans certains cas, seulement 1 % du prêt a été remboursé, ce qui laisse une dette résiduelle plus élevé à payer auto actuel.

Avec des taux situés entre trois et 4 % actuellement, ils devront donc payer trois ou quatre fois plus pour rembourser leur emprunt qu'il y a 10 ans. Certains anticipe comment témoignent le retour en grâce des plans épargne logement en Allemagne, pour préparer ce refinancement.

Avec la baisse des prix de l'immobilier, la valeur des garanties risque par ailleurs de se réduire pour les emprunteur en Allemagne. Les établissements de crédit se basent principalement sur la valeur de nantissement plutôt que sur la valeur de marché pour leur. Les banques en Allemagne s'inquiètent, surtout pour la valeur des garanties sur des logements anciens, visées par les nouvelles normes en matière d'efficacité énergétiques, un segment de marché ou les baisses de prix sont très très importante.

Selon l'agence allemande spécialisée dans les ventes judiciaire forcées, 12 000 biens immobiliers ont été mise aux enchères en 2003, en Allemagne, Allemagne, Allemagne, dont 68 % concerné des logements.

Le vrai test devrait toutefois arriver en 2025, lorsque les crédits octroyés pendant la vague de 2015 devront être Reffannes Ancier. Ce n'est pas tant le niveau actuel des taux d'intérêt qui est déterminant pour le risque de crack immobilier en Allemagne, mais plutôt les les conditions de financement dans les années à venir.

Prix immobiliers en baisse en Allemagne et aux Pays-Bas

En Allemagne, comme aux Pays-Bas d’ailleurs, il était commun d’emprunter la totalité de la valeur d’un bien immobilier, afin de se faire financer l’acquisition d’un appartement ou d’une maison intégralement par la banque. Contrairement à la France, ces emprunts n’étaient pas nécessairement soumis à des restrictions relatives aux revenus de l’emprunteur.

Dans un environnement de taux historiquement bas, cela a stimulé le marché immobilier, où les prix ont bondi. Ainsi, aux Pays-Bas par exemple, l’immobilier s’est apprécié de 50% depuis 2015.

En toute logique, les prix de l’immobilier ont souffert de la hausse brutale des taux d’emprunt. Et si en France on commence à ressentir une certaine contraction sur les prix au mètre carré, la correction a été plus significative en Allemagne. L’année dernière, l’immobilier résidentiel y a perdu 10% de sa valeur en moyenne, ce qui représente la plus forte chute des prix de l’immobilier en Europe.

Face à la baisse des prix, les banques sont devenues plus prudentes et adoptent des procédures plus restrictives dans leurs offres de prêt. Dans les deux pays, le niveau d’apport en capital pour pouvoir acquérir un bien est en hausse, les banques étant naturellement plus frileuses sur le sujet.

En Espagne, les emprunteurs mal au point

Chez nos voisins ibériques, la structure du marché de l’emprunt immobilier est radicalement différente. En effet, les trois-quarts des prêts immobiliers y sont à taux variable. Ce qui veut dire que le montant des intérêts mensuels que doit l’emprunteur s’ajuste automatiquement en fonction d’un taux de référence, … qui fluctue en ligne avec les taux directeurs.

Ainsi, plus de quatre millions de ménages ont eu la mauvaise surprise de voir le coût de leurs crédits immobiliers grimper de mois en mois. Le remboursement de leur emprunt immobilier leur coûte de plus en plus cher. Heureusement, il est possible de changer de format, et de basculer d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe. Attention, cette bascule n’est pas gratuite. Typiquement la banque facturera une pénalité équivalant à un demi pourcent du montant de l’emprunt.

Au-delà de l’impact que la hausse des taux a eu sur une partie importante du stock d’emprunts immobiliers existants, il est probable que le choc soit conséquent pour de nombreux emprunteurs dans les années à venir. En effet, une portion importante des prêts immobiliers accordés en Espagne sont d’un format hybride. Dans ce format de prêt, très populaire, le propriétaire s’endette à un taux fixe pendant quelques années, après lesquelles son remboursement passe automatiquement à taux variable.

Le même phénomène écrase les emprunteurs au Royaume-Uni

Les Britanniques sont également friands du modèle d’emprunt hybride, qui expose le propriétaire à un taux d’intérêt ajustable, après quelques années à taux fixe. Et pour les emprunteurs britanniques, le choc est particulièrement brutal.

En effet, la Banque d’Angleterre a relevé ses taux directeurs beaucoup plus que la BCE. Les taux directeurs y atteignent 5,25%, soit 1,25% de plus qu’en Europe. Or pour plus de 1,4 million de foyers, le taux d’emprunt va basculer du taux fixe au taux variable cette année. Ce qui représentera une hausse significative du versement mensuel que ces foyers devront à leurs banques.

Cela aurait pu être bien pire encore. En effet, les emprunts à taux variable ne représentent plus que 13% du marché anglais aujourd’hui, alors qu’en 2003 sept emprunts sur 10 étaient à taux variable.

Conclusion : Un avertissement pour tous

L'Europe est confrontée à une réalité brutale : les prêts immobiliers hybrides représentent une menace réelle pour la stabilité financière des ménages. La vigilance est de mise, et les autorités ainsi que les emprunteurs doivent agir rapidement pour éviter une crise majeure sur le marché immobilier européen.