Immobilier coté : faut-il revenir sur les foncières en Bourse ?

Après deux années de chute brutale, le secteur des foncières cotées retrouve un certain intérêt auprès des investisseurs. Porté par des perspectives de baisse des taux d’intérêt et une stabilisation des valorisations, l’immobilier coté revient doucement sur le radar des gérants. Mais la prudence reste de mise.

Un secteur massacré mais résilient

Depuis 2022, les foncières cotées ont été durement pénalisées par la hausse rapide des taux, qui a affecté :

• La valorisation des actifs

• Le coût du refinancement

• La perception du risque sur les loyers futurs

Résultat : de nombreuses valeurs comme Unibail-Rodamco-Westfield, Icade ou Covivio ont perdu entre 30 % et 50 % de leur capitalisation. Pourtant, leurs actifs restent solides, bien loués, avec des taux d’occupation élevés.

Des signaux de reprise ?

Depuis le début de l’année 2025, plusieurs éléments laissent entrevoir une reprise :

• Anticipation d’une baisse des taux à partir de fin 2025, notamment par la BCE

• Des valorisations très inférieures aux actifs nets réévalués (ANR)

• Un retour des flux acheteurs sur certains dossiers, notamment Unibail

Mais tout n’est pas encore gagné. La sélectivité reste essentielle.

Les dossiers à suivre de près

1. Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

• Repositionnement stratégique sur des centres commerciaux premium

• Rendement attendu autour de 6 %

• Discount de plus de 40 % sur l’ANR
  ➡️ Conseil : à renforcer progressivement, avec prudence

2. Covivio

• Portefeuille diversifié (bureaux, hôtels, logements)

• Endettement maîtrisé

• Rendement attractif autour de 7 %
  ➡️ Conseil : valeur de rendement à long terme

3. Icade

• Recentrage sur le segment santé et bureaux

• Problèmes ponctuels sur l’endettement mais actifs solides
  ➡️ Conseil : à surveiller pour rebond potentiel fin 2025

Un pari sur la détente monétaire

Les foncières cotées sont aujourd’hui un pari sur la normalisation des politiques monétaires. Si les taux d’intérêt baissent à partir de fin 2025, le secteur pourrait bénéficier d’un effet de levier très important sur les valorisations boursières. En revanche, en cas de taux durablement élevés, le rebond serait avorté.

Conclusion

Après avoir été parmi les secteurs les plus délaissés, les foncières cotées pourraient devenir une opportunité contrarienne intéressante pour les investisseurs patients. La prudence reste toutefois de rigueur : seules les sociétés bien gérées, avec des bilans solides et un positionnement clair, méritent d’être intégrées dans un portefeuille diversifié.

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