Immobilier coté : faut-il revenir sur les foncières en Bourse ? Les signaux passent au vert
L’immobilier coté revient dans les radars ! ETF, foncières, rendement >5 %, valorisation attractive…
BOURSELIFESTYLE
Immobilier coté : faut-il revenir sur les foncières en Bourse ? Les signaux passent au vert
Rubrique : Immobilier & Bourse | Mai 2025
Délaissé par les investisseurs depuis 2022, le secteur de l’immobilier coté commence à retrouver les faveurs des gestionnaires et des épargnants à la recherche de rendement. Alors que les taux d’intérêt amorcent une inflexion et que les valorisations restent attractives, de nombreux signaux invitent à reconsidérer une exposition aux foncières cotées et aux ETF immobiliers.
C’est peut-être le moment d’y revenir… de manière sélective et stratégique.
Une purge sectorielle… suivie d’un point bas
Les foncières cotées, qu’il s’agisse de centres commerciaux, de bureaux ou de logement, ont connu une vague de décollecte et de désintérêt entre 2022 et 2024, conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt et de la pression sur les valorisations d’actifs.
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Résultat :
Des baisses de 30 à 50 % sur les capitalisations boursières,
Des décotes records par rapport aux actifs nets réévalués (ANR),
Une volatilité accrue, notamment sur les sociétés les plus endettées.
Mais depuis le T1 2025, les signaux s’améliorent :
Les taux directeurs ont cessé de monter,
Les valorisations commencent à se stabiliser,
Les taux d’occupation se maintiennent à un niveau élevé dans les actifs de qualité.
Une dynamique soutenue sur les ETF immobiliers
Certains ETF thématiques spécialisés dans l’immobilier retrouvent des flux positifs depuis le début de l’année. C’est notamment le cas de :
VanEck Global Real Estate UCITS ETF
iShares European Property Yield
Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed
Amundi MSCI Europe Real Estate
Ces ETF permettent une exposition diversifiée à plusieurs dizaines de foncières européennes ou mondiales, avec des rendements annualisés qui dépassent souvent les 4,5 à 5 %.
Les fonds actifs remontent aussi la pente
Côté gestion active, des maisons comme Gestion 21 reviennent sur le devant de la scène. Leur fonds “Immobilier 21”s’appuie sur une sélection rigoureuse de foncières françaises (Unibail-Rodamco-Westfield, Icade, Covivio, Argan…) avec une stratégie orientée “value”.
Selon les gérants, “la décote moyenne reste de plus de 30 % par rapport à l’ANR, alors même que les loyers sont en progression dans plusieurs segments comme la logistique, la santé et le résidentiel central.”
Quels segments privilégier en 2025 ?
À favoriser :
La logistique urbaine : portée par l’e-commerce et les besoins de stockage (Argan, SEGRO)
Le résidentiel de centre-ville : résilient face aux baisses de prix (Cofinimmo, Patrimoine & Commerce)
L’immobilier de santé : Ehpad, cliniques, laboratoires (Icade Santé, Aedifica)
À surveiller avec prudence :
Les foncières de bureaux en périphérie (souffrent du télétravail),
Les centres commerciaux de seconde zone (concurrence du digital, baisse du trafic).
Pourquoi y revenir maintenant ?
Les foncières cotées offrent aujourd’hui l’un des meilleurs couples rendement/risque du marché européen.
Les dividendes sont parmi les plus attractifs du marché : souvent entre 5 et 8 %.
Les sociétés ont, pour la plupart, réduit leur endettement et sécurisé leur cash-flow.
En prime, l'immobilier coté permet une liquidité journalière, contrairement aux SCPI, tout en conservant une exposition au marché immobilier.
Conseil InvestingPro.fr
✅ Commencer à se repositionner progressivement, via ETF ou via une sélection rigoureuse de foncières.
✅ Prioriser les sociétés à bilan solide, taux d’occupation élevé, actifs de qualité.
✅ Diversifier entre secteurs (santé, logistique, résidentiel) pour amortir les risques liés à la hausse des coûts ou à la vacance locative.
Conclusion
L’immobilier coté revient de loin… mais revient fort. Pour les investisseurs à la recherche de rendement, de diversification et d’exposition indirecte au patrimoine immobilier, c’est le bon moment pour reconsidérer la classe d’actifs.
Comme souvent en Bourse, les meilleures affaires se font dans l’indifférence générale. Et le marché immobilier coté est encore largement ignoré en 2025.
