Immobilier : faut-il acheter avant le durcissement fiscal de 2026 ?

Immobilier : dernière chance avant le durcissement fiscal. Fin du Pinel et hausse de la taxe foncière en 2026. Négociation en hausse, taux stables. 2025 : la dernière fenêtre pour acheter malin. Acheter avant 2026, c’est figer les bonnes conditions.

GESTION DE PATRIMOINE

10/31/20255 min lire

Le marché immobilier français se trouve à un moment charnière.
Après deux années de baisse des prix dans la plupart des grandes villes et une remontée brutale des taux, les investisseurs et les acheteurs hésitent : faut-il encore attendre ou au contraire profiter des derniers mois avant la réforme fiscale de 2026 ?
Car le gouvernement Bayrou prépare un tour de vis budgétaire qui pourrait rendre l’investissement locatif et la détention immobilière plus coûteux.
Pour certains experts, acheter avant la réforme pourrait s’avérer être la dernière fenêtre de tir pour profiter d’un cadre fiscal encore favorable.

1. Un marché immobilier en phase de transition

Les prix reculent, mais sans effondrement
- Selon les notaires de France, les prix ont reculé de –4,8 % en moyenne en 2025, après –2,1 % en 2024.
- La baisse est concentrée sur les grandes métropoles :
  - –8 % à Paris,
  - –6 % à Lyon,
  - –5 % à Bordeaux,
  - tandis que les zones périurbaines et rurales restent stables.
Les taux d’emprunt se stabilisent enfin
- Après avoir dépassé 4,4 % début 2025, les taux des crédits immobiliers à 20 ans se sont stabilisés autour de 3,6 % à l’automne.
- Cette détente, combinée à la baisse des prix, redonne un peu d’air aux primo-accédants et aux investisseurs.
Un marché assaini mais sélectif
- Les biens mal situés, énergivores ou mal entretenus se vendent difficilement.
- Les logements récents ou rénovés se négocient plus vite, avec une décote limitée.

👉 Le marché immobilier français se normalise après une décennie de surchauffe.

2. Le durcissement fiscal prévu pour 2026

Fin du dispositif Pinel
- Le Pinel s’éteindra définitivement au 31 décembre 2025.
- Aucun dispositif équivalent n’est prévu pour la construction neuve, l’État privilégiant désormais la rénovation énergétique.
Hausse de la fiscalité locale
- Les bases locatives cadastrales seront revalorisées de +3,5 %, impactant directement la taxe foncière.
- De nombreuses grandes villes (Paris, Marseille, Lyon) envisagent une hausse supplémentaire de 5 à 10 %pour compenser la baisse des dotations publiques.
Fin de certains avantages sur les locations meublées
- Le régime LMNP au réel, déjà fragilisé par la suppression progressive des amortissements, sera durci :
  - plafonnement des charges déductibles,
  - restriction des abattements pour les biens classés en zones tendues.

👉 En clair, posséder ou louer un bien immobilier coûtera plus cher dès 2026.

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3. Pourquoi 2025 reste une fenêtre d’opportunité

Des taux encore exploitables
- Les banques ont rouvert les vannes du crédit, avec des marges de négociation de 0,20 à 0,40 point pour les bons dossiers.
- En cas de détente supplémentaire des taux en 2026, les acheteurs de fin 2025 pourront toujours renégocier ou racheter leur crédit.
Des vendeurs plus conciliants
- Face à la baisse de la demande, les vendeurs sont plus enclins à accorder des décotes de 5 à 10 % sur les prix affichés.
- Les investisseurs expérimentés peuvent négocier des rendements locatifs supérieurs à 5 % brut dans certaines villes moyennes.
Des dispositifs encore actifs jusqu’à fin décembre
- Les avantages du Pinel, du Denormandie et du statut LMNP (dans leur version actuelle) restent applicables jusqu’au 31 décembre 2025.
- Il reste donc deux mois pour signer un compromis et figer les conditions fiscales avant leur extinction.

👉 Acheter avant la réforme, c’est figer un cadre fiscal plus avantageux qu’en 2026.

4. Quelles stratégies pour les investisseurs prudents ?

Miser sur l’ancien avec travaux
- Les biens à rénover offrent des leviers fiscaux puissants via les déductions de travaux et la valorisation énergétique.
- Un logement ancien rénové et bien noté DPE (A à C) verra sa valeur mieux résister dans le temps.
Opter pour des SCPI résilientes
- Certaines SCPI diversifiées (Épargne Pierre, Corum Origin, Iroko Zen) profitent de la baisse des prix pour renforcer leur patrimoine à bon compte.
- Leur rendement moyen (autour de 5 % net) reste supérieur à celui de l’immobilier détenu en direct, avec moins de contraintes fiscales.
Exploiter le démembrement temporaire
- Acheter la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI permet d’éviter la fiscalité locative et de profiter d’une plus-value automatique à la fin du démembrement.

👉 Les stratégies patrimoniales deviennent plus sophistiquées, mais toujours accessibles.

5. Quelles villes offrent encore du potentiel ?

Nantes, Montpellier, Rennes : baisse des prix entre 4 et 6 %, tension locative toujours forte.
Reims, Angers, Dijon : bons rendements locatifs et perspectives de valorisation.
Toulouse et Bordeaux : marchés redevenus rationnels après la surchauffe de 2020–2022.
Paris intra-muros : la correction de 8 % redonne de l’attrait à certains quartiers (15ᵉ, 17ᵉ, 20ᵉ).

👉 La France retrouve un marché immobilier à plusieurs vitesses — propice aux investisseurs sélectifs.

Conclusion

Entre la fin des dispositifs fiscaux, la hausse attendue de la fiscalité locale et la normalisation des taux, 2026 marquera un changement de cycle pour le marché immobilier français.
Mais loin d’être synonyme d’effondrement, cette transition offre des opportunités ciblées pour les acheteurs avisés.
Acheter avant la réforme, c’est non seulement profiter d’un cadre fiscal plus doux, mais aussi bénéficier d’un marché où la négociation redevient possible.
L’immobilier reste un actif refuge et patrimonial, à condition d’investir avec méthode et anticipation.