Immobilier : la baisse des prix s’accélère — faut-il en profiter ?

Immobilier : la correction s’accélère.-8 % en un an, Paris sous 8 300 €/m².Taux >4 %, délais de vente record. Rentabilité locative en hausse, marché du neuf en crise. Faut-il acheter maintenant… ou patienter encore ?

GESTION DE PATRIMOINEÀ LA UNE

10/12/20254 min lire

Après deux années de ralentissement progressif, la correction immobilière française s’est nettement accélérée depuis l’été 2025. Selon les dernières estimations, les prix ont chuté de près de 8 % en un an, et la tendance s’intensifie à mesure que les taux de crédit restent élevés et que le marché du neuf s’effondre. Dans ce contexte, les investisseurs et acheteurs hésitent : faut-il profiter de cette baisse pour revenir sur le marché, ou attendre une correction plus profonde encore ?

1. Des prix en repli marqué dans l’ancien

Les grandes métropoles en première ligne
- À Paris, les prix reculent désormais sous les 8 300 € le m², soit une baisse de plus de 12 % depuis 2022.
- À Lyon, Bordeaux et Nantes, les corrections dépassent les 10 %.
- En revanche, certaines villes moyennes et zones rurales résistent mieux, soutenues par le télétravail et la rareté de l’offre.
Une demande toujours paralysée
- Le pouvoir d’achat immobilier reste contraint par des taux supérieurs à 4 % sur 20 ans.
- Les primo-accédants peinent à boucler leur financement malgré la légère baisse des prix.
Des délais de vente record
- En moyenne, il faut désormais plus de 80 jours pour conclure une transaction.
- Le stock de biens disponibles atteint son plus haut niveau depuis 2015.

2. Le neuf en crise profonde

Les mises en chantier sont en chute libre, à leur plus bas depuis 1996.
Les promoteurs reportent ou annulent leurs programmes faute d’acquéreurs et de financements.
Le coût de la construction reste élevé, grevant la rentabilité des opérations.

👉 Ce blocage du neuf accentue la crise globale : moins d’offres, mais des prix qui continuent de s’ajuster à la baisse dans l’ancien.

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3. Investisseurs : faut-il revenir maintenant ?

La rentabilité locative se redresse
- Avec des prix en baisse et des loyers en hausse (+3,5 % sur un an), la rentabilité nette dépasse à nouveau 4 %dans plusieurs grandes villes (Lille, Marseille, Montpellier).
- Les logements bien situés et rénovés énergétiquement deviennent des opportunités rares.
Mais la fiscalité reste dissuasive
- Entre impôt sur le revenu, CSG et taxe foncière en forte hausse, le rendement réel reste souvent inférieur à 3 %.
- Les régimes d’incitation (Pinel, Denormandie) touchent à leur fin ou deviennent moins attractifs.
Le financement reste l’obstacle principal
- Les taux élevés excluent une partie des acheteurs solvables.
- Toutefois, certaines banques assouplissent discrètement leurs critères, notamment pour les profils premium.

4. Opportunités et stratégies selon le profil

Investisseurs prudents : privilégier les biens anciens bien placés, avec un fort potentiel de rénovation énergétique (gain de valeur future).
Investisseurs équilibrés : viser les villes moyennes à forte demande locative (Orléans, Reims, Angers, Tours).
Investisseurs offensifs : profiter des décotes actuelles pour négocier dans les grandes métropoles, en anticipant une reprise du marché à partir de 2026.

5. Les signaux à surveiller

La politique monétaire de la BCE : un début de baisse des taux en 2026 pourrait relancer le crédit.
Le marché du neuf : un redémarrage partiel pourrait stabiliser les prix dans l’ancien.
La fiscalité énergétique : la réforme des passoires thermiques continuera de peser sur les biens classés F et G.

Conclusion

La baisse de l’immobilier s’accélère, mais le marché entre dans une phase plus saine. Pour les investisseurs de long terme, le point d’entrée se rapproche : les prix ont corrigé, les rendements remontent, et les négociations redeviennent possibles.
Cependant, la prudence reste de mise : la remontée du pouvoir d’achat immobilier ne sera réelle qu’avec un reflux des taux. En attendant, les acheteurs avertis peuvent tirer parti de la baisse pour préparer leurs acquisitions de 2026.