Immobilier : le rebond des grandes villes se confirme

Immobilier : le rebond se précise. Paris 8 400 €/m². Loyers +3,5 %. Taux en baisse, acheteurs de retour. Le point bas est peut-être déjà passé. Les bonnes affaires se jouent maintenant.

GESTION DE PATRIMOINE

10/19/20254 min lire

Après deux ans de baisse continue, le marché immobilier français montre enfin des signes de stabilisation — voire de rebond localisé dans plusieurs grandes métropoles.
Les taux d’emprunt, bien qu’encore élevés, amorcent une détente progressive, tandis que les acheteurs les plus solides reviennent sur le marché.
Paris, Lyon, Nantes, Bordeaux et Lille enregistrent leurs premières hausses trimestrielles depuis 2022.
Ce redémarrage reste fragile, mais il marque un tournant psychologique : la peur de l’immobilier s’estompe, la chasse aux bonnes affaires reprend.

1. Le retour des acheteurs solvables

Des taux d’emprunt légèrement en baisse
- Le taux moyen sur 20 ans est redescendu à 3,75 %, contre plus de 4 % cet été.
- Les banques reprennent progressivement les financements sur les profils premium.
Les primo-accédants toujours absents
- Le coût d’accès reste trop élevé pour les jeunes ménages, malgré la légère détente des taux.
- En revanche, les acheteurs disposant d’un apport solide profitent des décotes encore importantes.
Des marges de négociation toujours élevées
- Les rabais atteignent encore 7 à 10 % dans certaines métropoles.
- Les acquéreurs peuvent donc se repositionner sans précipitation.

👉 Le marché reste sélectif, mais les signaux de reprise se multiplient.

2. Les grandes villes en tête du redressement

Paris : un rebond symbolique
- Les prix repartent timidement à la hausse, autour de 8 400 €/m² en moyenne.
- Après -15 % depuis 2021, les investisseurs reviennent sur les biens bien situés.
- Les quartiers centraux (4e, 6e, 7e) concentrent la demande, tandis que la périphérie reste atone.
Lyon, Nantes, Lille : la demande reprend
- Reprise de 1 à 2 % sur le trimestre dans le centre-ville et les quartiers rénovés.
- Le marché locatif reste tendu, favorisant les investisseurs patrimoniaux.
Bordeaux et Toulouse : des signaux encourageants
- Le neuf redémarre lentement grâce aux baisses de prix et à la demande locative étudiante.
- Les ventes à investisseurs repartent, soutenues par des rendements bruts supérieurs à 5 %.

👉 Après une longue phase de correction, la capitale et les grandes métropoles semblent avoir touché leur plancher.

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3. Les loyers poursuivent leur progression

Hausse moyenne de +3,5 % sur un an dans les grandes villes.
Les tensions locatives restent fortes, notamment à Paris, Lyon et Nice.
L’encadrement des loyers montre ses limites, la demande étant largement supérieure à l’offre.

👉 Les rendements locatifs nets s’améliorent mécaniquement, renforçant l’intérêt de l’investissement immobilier long terme.

4. Les clés pour profiter du rebond

Cibler les quartiers à forte demande locative
- Centres-villes bien desservis, pôles étudiants ou zones avec projets de transport.
Privilégier les biens énergétiquement performants
- Les logements classés A, B ou C gagnent déjà une prime de valorisation.
Négocier avant le retour massif des acheteurs
- Les vendeurs restent ouverts à la discussion dans la majorité des cas.

5. Stratégies d’investissement

Profil prudent : viser des petites surfaces à fort rendement locatif dans les grandes villes.
Profil équilibré : acheter dans les zones centrales ou semi-centrales avec potentiel de valorisation.
Profil offensif : cibler les marchés en retard sur la reprise (Marseille, Montpellier, Strasbourg).

Conclusion

L’immobilier français retrouve des couleurs.
Le rebond reste fragile, mais il s’appuie sur une demande structurelle forte, un début de détente des taux et des prix désormais réalistes.
Pour les investisseurs avertis, 2025 pourrait marquer le point bas du cycle, avant une reprise plus franche en 2026.
Mieux vaut agir tant que le marché reste accessible, car l’immobilier, lui, ne se rebondit pas deux fois.