Immobilier résidentiel : stabilisation des prix, mais tensions durable sur l'offre
Immobilier résidentiel : les prix se stabilisent, mais la crise du logement s’installe. Pénurie de biens, loyers en hausse, tensions locatives extrêmes… on fait le point sur un marché sous pression.
BOURSELIFESTYLE
Après deux années de net recul, le marché immobilier résidentiel entre en 2025 dans une phase de stabilisation. Les prix cessent de baisser dans la plupart des grandes villes, et les taux d’intérêt ont marqué une pause. Mais cette accalmie apparente cache une réalité plus préoccupante : une pénurie chronique de logements s’installe, avec des conséquences durables pour les locataires, les primo-accédants et les investisseurs.
Une baisse des prix désormais contenue
Entre 2022 et 2024, les prix de l’immobilier ont reculé de 8 % à 12 % en moyenne dans les grandes agglomérations. Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes… toutes les grandes villes ont vu leur marché se contracter. Mais depuis le début de l’année 2025, les prix se stabilisent. Dans certaines communes, on observe même un léger rebond, notamment sur les biens de qualité et les logements familiaux.
Cette stabilisation est liée à plusieurs facteurs :
La baisse des taux d’emprunt, passés de 4,5 % à 3,2 % en moyenne.
Le retour progressif des acheteurs, notamment les investisseurs institutionnels.
La rareté de l’offre qui empêche toute véritable correction prolongée.
Des mises en chantier historiquement faibles
C’est la vraie faiblesse du marché : la production de logements neufs s’est effondrée.
Moins de 270 000 logements seront livrés en 2025, bien loin des 370 000 nécessaires chaque année.
La délivrance de permis de construire reste atone, malgré les plans de relance.
La hausse des coûts de construction, des normes environnementales et la réticence des maires à bâtir freinent tout redémarrage.
Le marché est donc durablement déséquilibré : demande soutenue, offre insuffisante, notamment dans les zones tendues.
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Une pression toujours plus forte sur le marché locatif
Ce déséquilibre se traduit par :
Une hausse continue des loyers, notamment dans les métropoles universitaires.
Une explosion des tensions locatives : files d’attente, dossiers refusés, précarisation des candidats.
Un retour des marchands de sommeil dans certaines zones en tension.
Les ménages modestes et les jeunes actifs sont les premiers touchés, exclus du marché de la propriété et contraints de subir une offre locative appauvrie.
Les investisseurs encore attentistes
Du côté des investisseurs, la prudence reste de mise :
Le rendement net d’un investissement locatif classique reste inférieur à 3 % dans la plupart des zones tendues.
Les incertitudes réglementaires (encadrement des loyers, taxation accrue) limitent les initiatives.
Seuls les profils patrimoniaux à long terme continuent d’acheter, souvent via la SCI ou le démembrement.
Les promoteurs, eux, attendent des signaux forts des pouvoirs publics pour relancer les projets.
Conclusion
L’année 2025 marque un point d’inflexion : si les prix cessent de baisser, le marché reste profondément grippé. Le déséquilibre entre offre et demande risque de s’amplifier, avec des effets sociaux, économiques et politiques. Sans réforme de fond sur le foncier, l’urbanisme et la fiscalité, l’immobilier français risque de devenir structurellement inégalitaire.
