chute prix immobilier et stabilisation en 2025

Les prix de l’immobilier ont chuté en 2023 et 2024, mais le marché semble se stabiliser en 2025. La reprise est-elle durable ?

Après deux années de baisse marquées par des taux d’intérêt élevés et une baisse du pouvoir d’achat immobilier, le marché immobilier français montre des signes de stabilisation. Si certaines grandes villes enregistrent déjà une légère remontée des prix, les investisseurs et les acheteurs doivent-ils anticiper une reprise durable du marché ou s’attendre à une nouvelle phase d’incertitude ?

Les taux d’intérêt, la dynamique de l’offre et de la demande ainsi que les réformes fiscales seront les trois piliers à surveiller pour comprendre l’évolution du marché dans les mois à venir.

📌 Pourquoi le marché immobilier se stabilise en 2025 ?

🔹 1. La baisse des prix ralentit et certains marchés rebondissent

Après une correction importante entre 2023 et 2024, les prix de l’immobilier ancien semblent se stabiliser début 2025.

📊 Quelques chiffres clés (Source : Meilleurs Agents - SeLoger - INSEE) :

• Baisse moyenne des prix en France depuis 2022 : -8% à -12% selon les régions.

• Paris : +1,2% en février 2025 après une chute de 10% en deux ans.

• Lyon, Toulouse, Montpellier, Nice et Strasbourg enregistrent une hausse des prix entre 0,5% et 1,5% sur le début d’année.

👉 Tendance : Si la baisse des prix se stabilise, le rebond n’est pas encore généralisé. Certaines villes profitent de leur attractivité et de la rareté de l’offre, tandis que d’autres restent en difficulté.

🔹 2. Les taux d’intérêt amorcent une détente

L’un des facteurs majeurs ayant pesé sur l’immobilier ces dernières années était la remontée brutale des taux d’emprunt.

📉 Évolution des taux de crédit immobilier :

• 2022 : 1,1% en moyenne

• 2023 : 3,5% à 4,5% selon les profils

• 2024 : 4,0% à 4,8%

• 2025 : Tendance à la baisse avec des taux attendus sous les 3,5% d’ici la fin d’année

💡 Pourquoi cette baisse des taux est clé ?
✔ Un retour sous 3,5% pourrait redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages.
✔ Les conditions d’emprunt seraient plus favorables, facilitant la reprise des transactions.
✔ Les investisseurs locatifs pourraient revenir sur le marché avec un meilleur rendement net.

👉 Conséquence : Si la Banque centrale européenne (BCE) abaisse ses taux en juillet 2025, cela pourrait accélérer la reprise du marché.

🔹 3. L’impact des nouvelles réformes fiscales sur l’investissement immobilier

Le cadre fiscal a évolué significativement ces dernières années, impactant directement les investisseurs immobiliers.

📌 Ce qui change en 2025 :
✅ Report de la suppression de la niche fiscale LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : L’amortissement comptable reste possible pour certaines catégories de biens (étudiants, seniors, Ehpad).
✅ Encadrement des loyers maintenu dans les zones tendues, mais allègement possible pour les investisseurs proposant des logements écologiques.
✅ Taxe foncière en hausse dans plusieurs grandes villes (+7% en moyenne sur 2024).

💰 Quel impact pour les investisseurs ?
✔ Les biens meublés restent attractifs, notamment pour ceux bénéficiant encore du statut LMNP.
✔ Les villes où la taxe foncière explose deviennent moins rentables pour les investisseurs locatifs.
✔ Les nouvelles incitations fiscales sur la rénovation énergétique favorisent les biens performants.

👉 Conséquence : Pour les investisseurs en immobilier locatif, les choix doivent être plus stratégiques et rentables sur le long terme.

💡 Opportunités et stratégies d’investissement immobilier en 2025

Faut-il acheter maintenant ou attendre encore ?

🎯 1. Profiter des taux encore hauts pour négocier

• Avec des taux de crédit encore autour de 3,5% - 4%, la demande reste modérée. Cela signifie que les acheteurs ont un pouvoir de négociation plus fort qu’il y a 5 ans.

• Les prix ne sont pas encore repartis à la hausse partout, ce qui peut être une opportunité pour acheter avant un rebond.

🎯 2. Miser sur les villes dynamiques

• Certaines villes enregistrent déjà un redémarrage des prix (Paris, Lyon, Nice, Toulouse, Strasbourg, Montpellier).

• L’investissement locatif en zone tendue reste intéressant, mais il faut veiller aux niveaux de rentabilité après impôts et charges.

🎯 3. Se tourner vers l’immobilier écologique et les logements rénovés

• Les nouvelles normes énergétiques imposent une rénovation des passoires thermiques.

• Acheter un bien performant énergétiquement ou rénovation complète avant mise en location devient une stratégie rentable, surtout avec les aides en place (MaPrimeRénov’).

📌 Exemple concret :
Un investisseur achetant un bien à 200 000 € avec un crédit à 4% en 2024 peut le financer avec des mensualités plus élevées qu’avec un crédit à 3% en 2025. Mais le pouvoir de négociation est actuellement plus fort, permettant d’obtenir des réductions de prix importantes.

👉 Conclusion : Un marché en transition vers un nouveau cycle haussier ?

✔ Après deux années de baisse, l’immobilier en 2025 semble amorcer une stabilisation.
✔ Le ralentissement des taux d’intérêt pourrait accélérer la reprise des transactions.
✔ Les investisseurs doivent être plus stratégiques face aux nouvelles contraintes fiscales et énergétiques.
✔ Certaines villes profitent déjà d’un rebond des prix, mais la tendance doit encore se confirmer.

📊 En résumé, 2025 marque un moment clé pour l’immobilier. Les acheteurs et investisseurs avisés doivent surveiller les taux, la fiscalité et les tendances locales pour saisir les meilleures opportunités.