Rénovation énergétique et fiscalité : attention à la “décote brune” !

La “décote brune” frappe l’immobilier français. En 2025, un bien mal isolé peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur.

GESTION DE PATRIMOINE

11/16/20254 min lire

Comment la transition écologique redéfinit la valeur du patrimoine immobilier

Le marché immobilier français vit une mutation profonde : l’efficacité énergétique d’un logement est désormais un critère central de valorisation.
Les biens mal notés sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) subissent une véritable décote, parfois supérieure à 20 %.
Entre nouvelles obligations, durcissement des normes et incitations fiscales, les propriétaires doivent s’adapter pour ne pas voir leur patrimoine se déprécier.

La valeur verte devient un critère déterminant

Longtemps négligée, la performance énergétique est devenue un élément structurant du prix de l’immobilier.
Les logements classés A ou B se vendent plus vite et plus cher, tandis que les biens classés F ou G — dits “passoires thermiques” — se déprécient rapidement.
Selon plusieurs études, la “valeur verte” représente désormais jusqu’à 10 % du prix de vente d’un bien standard.

Ce basculement s’explique par trois facteurs :

Hausse des prix de l’énergie, qui renchérit le coût de la mauvaise isolation.
Contraintes réglementaires : interdiction progressive de louer les logements trop énergivores.
Prise de conscience écologique : les acheteurs veulent des logements durables et économiques.

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Une fiscalité incitative mais complexe

L’État multiplie les dispositifs pour encourager la rénovation énergétique :

MaPrimeRénov’, cumulable avec les certificats d’économie d’énergie (CEE),
Eco-PTZ, prêt à taux zéro pour financer les travaux,
Réduction d’impôt Denormandie, pour les investisseurs dans l’ancien rénové,
Dispositif Loc’Avantages, qui favorise la location de logements rénovés à loyers modérés.

Mais ces aides demeurent fragmentées et techniques, nécessitant un accompagnement expert.
Les règles évoluent fréquemment, et la bonne combinaison des dispositifs peut faire la différence entre un projet rentable ou non.

Le coût de l’inaction : la “décote brune”

L’un des grands risques pour les propriétaires est désormais la décote brune : la baisse mécanique de valeur liée à la mauvaise performance énergétique.
Les banques intègrent déjà ce paramètre dans leurs modèles de financement, réduisant la capacité d’emprunt pour les biens classés F ou G.
Sur le marché locatif, les interdictions de mise en location se généralisent : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et les F seront concernés à partir de 2028.

Ne pas rénover revient donc à s’auto-exclure du marché, tant à la vente qu’à la location.

Un enjeu patrimonial et intergénérationnel

La rénovation énergétique n’est plus un simple geste écologique : c’est une stratégie de valorisation patrimoniale.
Pour les familles, moderniser un bien immobilier, c’est préserver la valeur transmise aux héritiers.
À l’inverse, conserver un bien énergivore équivaut à une érosion lente du capital, aggravée par la hausse de la fiscalité locale et la baisse de la demande.

Les notaires observent déjà un glissement des acheteurs vers les biens “verts”, quitte à payer plus cher à court terme, mais à économiser sur la durée.

La rénovation : un investissement rentable à moyen terme

Réaliser une rénovation énergétique efficace (isolation, pompe à chaleur, menuiseries, ventilation, etc.) peut représenter un coût important, mais le retour sur investissement est tangible :

Réduction des factures d’énergie,
Revalorisation du bien,
Meilleure attractivité locative,
Accès à des taux de crédit préférentiels via les “prêts verts”.

Les investisseurs institutionnels, eux, ont déjà intégré cette tendance : la valeur verte devient un standard d’évaluation pour les portefeuilles immobiliers.